Ristrutturare o demolire e ricostruire?

Ristrutturare o demolire e ricostruire? È questa la domanda  che ci si pone quando si interviene su un immobile. La risposta corretta non è sempre la più ovvia o la più economica. Ci sono alcuni fattori da considerare.

Quali sono gli interventi di ristrutturazione?

Per il DPR 380 del 6 giugno 2001 art. 3 gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quei lavori rivolti a trasformare gli edifici mediante interventi che possono portare ad una struttura in tutto o in parte diversa dalla precedente.

Gli interventi di demolizione e ricostruzione sono considerati interventi di ristrutturazione edilizia se viene mantenuta la stessa volumetria e la stessa sagoma dell’edificio preesistente.

Quali sono i vincoli a cui si va in contro?

Nel caso di demolizione e ricostruzione bisogna considerare che si tratta di un edificio del tutto nuovo e quindi devono essere rispettare tutte le prescrizioni e i vincoli relative alle nuove costruzione. Nel caso di ristrutturazione sono possibili delle deroghe ma con qualche eccezione di fattibilità.

Facciamo alcuni esempi.

Normativa energetica:

Nel caso della demolizione e ricostruzione bisogna rispettare  il Dlgs n. 28 del 2011 che impone l’obbligo di coprire con rinnovabili il 50% del fabbisogno degli edifici nuovi o sottoposti a ristrutturazioni rilevanti. Inserire soluzioni per il risparmio energetico in un immobile esistente è un’operazione che spesso può dimostrarsi molto complessa e onerosa da realizzare. In una costruzione nuova è sicuramente più fattibile ed efficace.

Normativa Antisismica:

Tutte le nuove costruzioni hanno l’obbligo dell’adeguamento globale alla normativa antisismica.

Per la ristrutturazione l’obbligo è solo nel caso di sopraelevazioni o ampliamenti con aumento di volume o interventi strutturali che modificano la struttura o interventi che modificano la variazione di classe e la destinazione d’uso.

Si deve però considerare che adeguare un immobile esistente è un’operazione che ha costi molto importanti al contrario di una casa nuova che nascerebbe già nel rispetto delle norme antisismiche.

Rispetto delle Distanze:

Il più delle volte è consentito costruire al di fuori dell’area dove c’era l’edificio preesistente scegliendo la posizione e la sagoma che si preferisce. Il vincolo di distanza minima di 10 metri dall’abitazione vicina prevista per legge deve sempre essere rispettato tranne nel caso di ricostruzione nella stessa area del vecchio edificio.

Quindi cosa conviene?

Costruire una casa ex-novo permette di godere di un bene che durerà almeno 50 anni, cosa che la ristrutturazione non può garantire. Spesso si affrontano spese elevate per la ristrutturazione ma nel giro di pochi anni si ha la necessità di ripetere gli stessi interventi perché il problema si ripresenta.

Non è possibile stabilire una regola fissa che ci permette di capire se è più conveniente demolire o ristrutturare.  Si deve valutare l’impatto dei costi proiettato nel tempo. Una casa di nuova costruzione  ha un valore sicuramente maggiore in quanto progettata secondo criteri di ultima generazione sia nel campo energetico che sismico.

 

Per maggiori informazioni,  contattaci.

Sporalli, Impresa Edile di Catania.